相続人申告登記のやり方｜令和9年3月31日に間に合わないとき・正当な理由

令和9年（2027年）3月31日、水曜日です。

令和6年4月1日に、相続登記の申請義務が始まりました。法務省のページは、それ以前に始まった相続でも、登記が済んでいなければ義務がある、と案内しています。期限は令和9年3月31日までです。根拠として、法務省のページは民法等の一部を改正する法律（令和3年法律第24号）の附則第5条第6項を挙げています。

不動産登記法第76条の2が、基本の条文です。第1項は、相続で所有権を取得した人が、自分に相続が始まったことと、所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請する、と定めています。第2項は、法定相続分での登記がされたあとに遺産分割があったとき、相続分を超えて取得した人は、分割の日から3年以内に登記を申請する、という内容です。

「知った日」は、どう数えるのでしょう。法務省のQ&Aによると、義務は、特定の不動産を相続で取得したと知った日から始まります。具体的に知るまでは、義務は始まりません。

義務を負うのは、相続で不動産の所有権を取得した人です。相続人に対する遺贈で取得した人も、同じ扱いです（第76条の2第1項）。

遺産分割がまだのときは、どうなるのか。法務省のQ&Aは、遺産分割をしていない間は、全相続人が法定相続分の割合で共有取得した扱いになる、と説明しています。遺産分割が終わっていない間は、相続人の一人ひとりに義務があります。

遺産分割で他の相続人が所有者になれば、取得しなかった相続人に義務はありません（Q&A）。また、代位者などの第三者の申請で登記がされたときは、第1項・第2項は適用されません（第76条の2第3項）。

法務省のQ&Aは、3年以内に遺産分割に基づく登記が難しいときは、相続人申告登記で義務を履行したとみなされる、と案内しています。まずは早めに遺産分割の話し合いを、とも書いています。

道は二つに分かれます。

• 遺産分割が決まった: 登記の内容は、その決まりに沿います。期限は、先の表のとおりです。
• 決まらない・戸籍が集まらない: 期限の内に、相続人申告登記を申し出ます。そのあと遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に相続登記をします（第76条の3第4項）。

法務省のQ&Aは、相続人申告登記を、期限が迫っている場合などに使うものとして位置づけています。売却などが予定されているときは、早めに遺産分割をして相続登記をすることが望ましい、とも書いています。

どういう制度か

相続人申告登記は、相続登記の義務を簡易に履行する制度です。令和6年4月1日に始まりました。申し出るのは、登記記録上の所有者の相続人です。

不動産登記法第76条の3が根拠です。第1項は、義務を負う者が登記官に、相続が開始したことと自分が相続人であることを申し出られる、と定めています。第2項は、義務の期間内に申し出た者について、その所有権の取得に係る登記申請の義務を履行したものとみなす、という内容です。ただし、申出より前の遺産分割による取得は除かれます。

法務省のページによると、特定の相続人が単独で申し出ることができ、他の相続人の分もまとめた代理申出もできます。申出先は、不動産を管轄する法務局の登記官です。登録免許税はかかりません。

申出の4段階

法務省のリーフレット（令和8年3月版）は、手順を4段階で示しています。

1. 戸籍の証明書を取る
2. 申出書を作る
3. 申出書を出す
4. 登記が完了する

2〜4は、Webブラウザ上（かんたん登記・供託申請）でもできます。申出書の様式は、法務省のホームページからダウンロードします。

申出書に書くことと、添える戸籍

書く内容は「申出書に書くこと」、添える書類は「添える戸籍など」の折りたたみにあります。

出し方と、完了のあと

窓口に持参するか、郵送します。郵送は、封筒の表面に「相続人申出書在中」と書いて、書留で出します。郵送で出したとき、いつの日付で受け付けられるのか。期限の間際なら、法務局に確かめてください。

完了すると、登記簿の甲区に「相続人申告」の付記登記がされ、申出人に完了通知が交付されます。窓口で受け取る場合、登記完了後3か月を過ぎて受け取りに行かないと、通知書は廃棄され、再発行はありません。登記事項証明書や登記情報提供サービスで、申出が載ったことを確かめられます。

申出ではできないこと

「申し出たから、終わり」とは言えません。法務省のページは、次の点を挙げています。

• 権利関係を公示しません。売却や抵当権の設定には、別に相続登記が要ります。
• 遺産分割に基づく相続登記の義務は、履行できません。申出のあとに遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に登記を申請します（第76条の3第4項）。
• 義務を果たしたとみなされるのは、申し出た相続人だけです。全員が果たすには、各自が申し出ます。連名の申出書でまとめて申し出ることもできます。

過去の相続の申出の期限

過去の相続の相続人申告登記は、いつまでに申し出ればよいのか。令和6年4月1日より前の相続について、申出の期限を日付で書いた箇所は、確認したページにはありません。条文（第76条の3第2項）は、義務の期間内に申し出た者について定めています。申し出るつもりなら、先に不動産の所在地を管轄する法務局へ確かめてください。

過料の根拠は、不動産登記法第164条第1項です。正当な理由がないのに申請を怠ったとき、10万円以下の過料とされています。第76条の2第1項・第2項のほか、申出のあとに遺産分割で取得した場合の第76条の3第4項も含まれます。金額は、裁判所が10万円以下の範囲で決めます。

順序は、法務省のQ&Aによると、次のとおりです。

1. 登記官が違反を把握する
2. 違反した人に、登記をするよう催告する（催告書を送る）
3. 催告の期限内に登記がされないとき、登記官が裁判所へ通知する。説明を受けて正当な理由を認めたときは、通知しない
4. 裁判所が要件に当たるかを判断し、過料の裁判をする

通知先は、管轄の地方裁判所です（不動産登記規則第187条第1号）。

催告は、登記官が職務上知ったときに限られます。法務省のQ&Aは、遺言や遺産分割協議書に別の不動産の相続の記載があるのに、一部だけ登記が申請された場合を例に挙げています。催告が来ないことと、義務がないことは、別の話です。

正当な理由の例

法務省が挙げる例は、5つです。

1. 相続人が極めて多数で、戸籍などの収集や他の相続人の把握に、多くの時間がかかる
2. 遺言の有効性や遺産の範囲が争われていて、不動産の帰属先がはっきりしない
3. 申請義務のある本人が、重い病気など、これに準ずる事情を抱えている
4. DV防止法上の被害者などで、生命や心身への危害のおそれから、避難を余儀なくされている
5. 経済的に困っていて、登記の費用を負担する力がない

この5つに当たらなくても、個別の事情から申請しないことに正当性が認められれば、正当な理由になりえます（Q&A・法務省のページ）。当てはまるかどうかは、事情ごとに判断されます。この記事は、判断しません。

相続登記の登録免許税は、通常、土地の価額に対して0.4%です。免税措置は2種類あり、どちらも期限は令和9年3月31日です。

1つめは、相続で土地を取得した個人が、相続登記を受ける前に亡くなったときに、その個人を名義人にするための登記です（租税特別措置法第84条の2の2第1項）。2つめは、不動産の価額が100万円以下の土地の相続による所有権の移転の登記です（同条第2項）。判定に使う価額は、持分を取得するなら、全体の価額に持分の割合を掛けた額です。

申請書に、租税特別措置法第84条の2の2第1項（または第2項）により非課税と記載しないと、免税を受けられません。法務局のページ（更新2026年4月1日）に、この記載の案内があります。自分の登記が免税に当たるかは、法務局に確かめてください。

延長は、決まっていません。令和9年度の税制改正の結果は、まだ出ていません（2026年10月28日の時点）。最新の期限は、法務局の免税措置のページで確かめてください。

なお、相続人申告登記には、登録免許税がかかりません。

全国の法務局に、登記手続案内があります。1回20分以内で、完全予約制です。電話・対面・ウェブ会議から選べます。法務局のページによると、登記申請書の作成などに必要な情報を提供してくれるもので、登記の手続に専門的な知識をお持ちでない方に向けた案内です。登記申請の代理は、司法書士や土地家屋調査士に依頼できる、とも案内されています。費用の記載は、確認したページにありません。

専門家に相談したいときは、法務省の特設ページが、弁護士・司法書士・土地家屋調査士を挙げています。

遺産分割の進め方や、相続放棄をするかの判断は、弁護士など専門家の領域です。

相続した不動産を売る、または担保に入れるなら、相続人申告登記では足りません。相続登記が要ります。

売るときの3,000万円の特別控除と確認書の話は、空き家の3,000万円特別控除の記事のほうで書いています。

登記に載っている所有者の住所や氏名が変わったときは、変更から2年以内に変更の登記を申請する義務が、令和8年4月1日に始まりました（不動産登記法第76条の5）。過料は5万円以下です。施行前に変更していて未登記なら、令和10年3月31日までです。相続登記とは別の手続きです。

期限について

• 相続を知った時期が、令和6年4月1日より前か、以降か
• 登録免許税の免税を使うなら、申請書に条文の記載があるか

間に合わないとき

• 申出先は、不動産を管轄する法務局か
• 過去の相続の申出の期限を、法務局に確かめたか
• 戸籍など添付書面は原本か（原本還付の方法も）
• 連絡先の電話番号は、平日の日中に連絡を受けられるものか
• 郵送なら、封筒の表面の記載と書留、受付日の扱い

申し出たあとに

• 完了通知を窓口で受け取るなら、登記完了後3か月以内か
• 売却や担保の予定があれば、相続登記が別に要ること
• 遺産分割で所有権を取得したら、分割の日から3年以内に相続登記をすること
• 他の相続人は、各自で申し出る必要があること

令和6年4月1日より前に相続して、名義が変わっていない不動産は、令和9年3月31日までに相続登記が必要です。それ以降に取得を知った場合は、知った日から3年です。登録免許税の免税も、同じ日で期限が来ます。延長は、決まっていません。

遺産分割がまとまらず間に合わないときは、相続人申告登記があります。申し出た人の分だけ義務を果たしたとみなされますが、売却には相続登記が別に要り、申出のあとに遺産分割で所有権を取得したときの登記も、別に義務になります。過去の相続の申出の期限は、法務局に確かめてください。

期限を過ぎた場合も、過料まで順序があります。迷ったときは、予約をして、法務局の登記手続案内に聞いてみてください。

情報の確認日: 2026年10月28日（法務省・法務局・e-Govの各ページとリーフレットの確認日）