空き家3000万円控除の確認書｜申請先・書類・閉栓日・期限を整理

あなたの譲渡の期限は、相続が始まった日で決まります

• 令和5年1月2日〜令和6年1月1日に始まった: 令和8年12月31日（2026年12月31日）。期限がいちばん近く、確認日の2026年10月17日から75日先です
• 令和6年1月2日〜令和7年1月1日に始まった: 令和9年12月31日（2027年12月31日）
• 令和7年1月2日以降に始まった: 令和9年12月31日（2027年12月31日。延長されない場合）
• 令和5年1月1日以前に始まった: 3年の年末は、すでに過ぎています

令和5年は2023年、令和6年は2024年、令和7年は2025年です。私の計算で、公式の例ではありません。ご自身の日付は、税務署か市区町村で確かめてください。

公式が挙げている家の条件のうち、売る前に分かるものを6つ、先に並べます。使えるかどうかを決めるものではありません。ほかの要件は、下の「家屋の要件の細目」にあります。

• 建築が昭和56年5月31日以前か（登記事項証明書）
• 区分所有の建物でないか
• 相続開始の直前に、被相続人以外の居住者がいなかったか（老人ホームなら入所の直前）
• 相続のあと、貸す・住む・事業に使う、をしていないか
• 売却先が、親族や特別の関係者でないか
• 売却代金が1億円以下か（ほかの相続人の分を合算）

確認書は、手続き全体の真ん中あたりにあります。前後を含めて並べると、次のとおりです。

日付はどれも、延長を前提にしていません。

3年の数え方

1本目は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日です。3年後の同じ日ではなく、その年の年末です。

公式の例は、国土交通省のパンフレット（令和6年1月1日以降の譲渡向け）の1ページの図の脚注にあります。相続開始日が令和3年1月1日のとき、3年を経過する日は令和5年12月31日です。開始日を算入して数えています。租税特別措置法35条3項も、相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日まで、と定めています。

この考え方を当てはめた私の計算が、次の表です。公式の例ではありません。令和5年1月1日の行は、公式の例（令和3年1月1日）を2年ずらした私の計算です。

令和8年12月31日の2行は、確認日の2026年10月17日から数えて75日先の日付です。令和5年1月1日の行だけ年が1つ前なのは、開始日を算入して数えるためです。ただ、この表は考え方を見せるためのものです。ご自身の相続開始日から数えた日付は、税務署か市区町村で確かめてください。

3年の数え始めは、住まなくなった日ではなく、相続開始日です。

令和9年12月31日は、延びると決まっていない

2本目は、特例そのものの期限です。令和9年12月31日（2027年12月31日）までの譲渡に限られます。令和5年度の改正で、2023年12月31日から延びた期限です。検索には、2023年12月31日の期限のまま残っている古い案内があります。

では、これがさらに延びるのか。国土交通省は、令和9年度の税制改正の要望に、この特例を4年間延長（令和10年1月1日から令和13年12月31日〔2031年12月31日〕まで）する案を載せました。ただし要望であって、決定ではありません。

要望には、ほかに3つあります。昭和56年（1981年）以前という築年の要件の緩和、民事信託の終了で家屋や敷地を取得した場合の追加、そして被相続人居住用家屋等確認書の手続きの円滑化・負担軽減です。確認書の手続きについては、一部の地方公共団体から、交付事務の負担を減らしたいという声があった、と理由に書かれています。

令和9年度の税制改正の結果は、2026年10月17日時点で出ていません。このため、この記事の日付はすべて、現行の条文（令和9年12月31日〔2027年12月31日〕まで）で書いています。

譲渡の日は、引渡しの日か契約の効力発生日

「譲渡」は、いつの日を指すのか。国税庁のタックスアンサーによると、原則は引渡しの日です。売買契約などの効力が生じる日に譲渡があったものとして、確定申告をすることもできます。契約の効力発生日は、一般には契約を結んだ日です。

どちらを選ぶかは納税者の選択で、年をまたぐ場合の有利不利は、個別の税務の判断になります。税理士か税務署に確かめてください。

令和9年12月31日（2027年12月31日）は、申告の期限ではありません。譲渡が令和9年中なら、確定申告は原則として令和10年2月16日から3月15日です（原則の期間を当てはめた計算で、曜日による繰り下げは年によって変わります）。

確認書の様式は、売り方で分かれます。先に3つを並べます。

• 家屋のまま売る: 家屋（または家屋と敷地）を売ります。相続のあとから譲渡まで、事業・貸付け・居住に使われていないことが前提です。譲渡の時に、一定の耐震基準を満たしている必要があります。
• 取り壊してから敷地を売る: 家屋の全部を取り壊すなどしたあとで、敷地を売ります。相続のあとから譲渡まで、事業・貸付け・居住に使われていないことに加えて、取壊しのあとから譲渡までは、建物や構築物の敷地に使われていないことが前提です。
• 売ったあとで耐震または取壊し（令和6年1月1日以後の譲渡）: 家屋（または家屋と敷地）を売ります。相続のあとから譲渡まで使われていないことが前提です。譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、耐震基準を満たすことになるか、家屋の全部の取壊し等が行われた場合も当てはまります。

3つめについて、租税特別措置法35条3項も国税庁のタックスアンサーも、工事をする人の名前を書いていません。書いてあるのは、耐震基準を満たすこととなった、取壊し等を行った、という結果だけです。国土交通省の令和5年度改正の結果資料は、売買契約等に基づいて買主が工事を行った場合に、譲渡のあとの工事でも当てはまる、と書いています。誰が工事をする契約にするのかは、契約の前に市区町村か税務署で確かめてください。

更地にすれば使える、という話ではありません。昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・相続後に貸さない、といった要件が先にあります。細目は、「家屋の要件の細目」の折りたたみにあります。

3つめで売る場合は、工事の期限が、申告の期間の始まり（2月16日）の前日にあたります。工事を終えたことを確認書で示して、3月15日までに申告するまでの期間は、約1か月です（2028年は29日・2027年は28日）。窓口の日数と、確定申告前の混雑を考えると、余裕は大きくないと私は見ています。これは計算と推測で、公式の見解ではありません。

税務署でも不動産会社でもない

確認書を出すのは、家屋が所在する市区町村です。国土交通省のパンフレット（令和6年1月1日以降の譲渡向け）も、そう書いています。租税特別措置法施行規則18条の2も、家屋の所在地の市町村長または特別区の区長が確認した旨を記載した書類、と定めています。

確認書は、特例が使えると約束するものではありません。新宿区のページも、そう書いています。適用の可否は、確定申告を行う税務署に問い合わせるよう案内されています。

様式は3種類あります。横浜市のページでは、様式1-1は家屋と敷地、1-2は取壊し後の土地、1-3は買主が譲渡のあとに耐震・取壊しをする場合、とされています。新宿区のページには、1-3は譲渡以降に条件に適合させた場合、とあります。さきほどの3つの売り方と、同じ順に並んでいます。

書類は自治体で違う。注意が要る点は3つ

国土交通省のパンフレット（令和6年1月1日以降の譲渡向け）には、確認書の申請で出す書類の例があります。

• 被相続人の住民票の除票の写し
• 相続人の住民票の写し（相続開始直前から譲渡時までの住所が分かるもの。足りなければ戸籍の附票の写し）
• 売買契約書のコピー等（譲渡日の確認）
• 電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類（閉栓日・契約廃止日等）

注意が要る点の1つめは、最後の書類の日付です。閉栓日や契約廃止日は、相続開始日以降のものが要ります。相続より前に止めていたら、この書類では足りません。宅建業者が現況空き家と表示した広告など、別の確認書類もあります。

2つめは、入手のしにくさです。パンフレットは、相続のあとや譲渡のあとでは手に入れにくい書類があるので、特例を検討する段階で早めに準備するよう書いています。3つめは混雑です。確定申告の時期が近づくと、申請窓口が混みます。

住民票の記載で確認できなくても、代替の書類やヒアリングで確認できれば、確認書が出る場合がある、ともあります。

このパンフレットは、令和6年1月1日以降の譲渡向けです。国土交通省のページには、令和5年12月31日以前の譲渡向けの版（令和4年4月1日版）も並んでいて、期限を2023年12月31日と書いています。書類の例は参考にとどめ、実際の様式と書類は、申請先の市区町村の案内で確かめます。

コピーで出せるか

国土交通省は、令和8年3月27日付の事務連絡で、都道府県と市区町村の空き家担当者に向けて、運用の見直しを知らせました。これまで原則コピー不可とされてきた登記事項証明書などの書類について、写しを受理する運用が示されました。申請者から写しが出された場合、市区町村の文書の取り扱いのルール等に支障がなければ、原則として受理する運用として差し支えない、という内容です。住民票の写しについては、これまでも、市区町村の判断で写しによる提出を妨げない、と国土交通省が示してきました。提出された写しが不鮮明で判読が難しいときは、必要に応じて原本の提示を求めるなど、適切に対応するよう、事務連絡は求めています。

この事務連絡は、情報提供の文書です。写しを受け付けるかどうかは、市区町村が決めます。写しで出せると思い込まずに、窓口で聞くのが先です。

5市区の窓口を並べると

窓口の違いは、各市区のページで見ます。確認したのは5つの市区です。

仙台市は、申請や問い合わせが増える確定申告の前は、さらに時間がかかることがある、と書いています。横浜市も、確定申告の前は申請が混むので、早めの申請をすすめています。書類に不備があると日数がかかる、という注意は、新宿区・中央区・仙台市・大田区のページにあります。

手数料は、確認した5市区のページには書かれていません。かかるかどうかは、申請先の市区町村に確かめてください。

確認書の日数は、窓口によって違います。この記事の日数は、5市区のページに書かれていた例です。

確認書は、確定申告に付けて出します。提出先は所轄税務署で、申告の期間は原則として翌年2月16日から3月15日までです。

国税庁のタックスアンサーによると、家屋を売る場合の書類は、次のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書〔土地・建物用〕）
• 登記事項証明書等（相続による取得・昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でないことが分かるもの）
• 被相続人居住用家屋等確認書
• 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡日前2年以内に調査が終わった、または評価されたもの）
• 売買契約書の写しなど（売却代金が1億円以下と分かるもの）

取り壊してから敷地を売る場合は、耐震の書類がなく、売買契約書の写しと確認書が入ります。売ったあとで耐震または取壊しをする場合は、基本の書類に加えて、耐震基準適合の調査終了を示す書類、または取壊し等を示す登記事項証明書などが要ります。登記事項証明書は、「不動産番号等の明細書」に不動産番号を書けば、添付を省略できます。

申告の期間に間に合いそうにないときは、早めに税務署へ相談してください。

控除は、譲渡所得の金額から引かれる額の上限です。税額そのものではありません。

• 3,000万円まで
• 相続人が3人以上なら、令和6年1月1日以後の譲渡で2,000万円まで
• 売却代金は1億円以下（分割して売った分や、ほかの相続人が売った分も合算）。超えた場合は、その売却日から4か月以内に修正申告と納税が必要
• 同じ家屋・敷地で、相続財産の取得費の特例や収用等の特別控除などと併用しない
• 同じ被相続人から取得した財産で、この特例を過去に使っていない
• 親子・夫婦など、特別の関係がある人への売却は不可

国税庁のタックスアンサーが、特別の関係者に含めているのは、生計を一にする親族・売却後に同居する親族・内縁関係者・特殊関係のある法人です。

相続税を払った人には、取得費加算の特例もあります。相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定額を取得費に加算できる制度です。この特例と空き家の特例は併用できません。どちらが向くかは、個別の税務の判断になるので、税理士か税務署に確かめてください。

売る前に、名義の問題があります。法務省のページによると、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります。遺産分割で取得した場合は、遺産分割の日から3年以内です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料が科される場合があります。

令和6年4月1日より前に相続を知って、まだ登記をしていない不動産は、令和9年3月31日（2027年3月31日）までです。

相続人申告登記は、期限内に申し出ると義務を果たしたとみなされる制度です。ただし遺産分割のあとの登記の代わりにはならず、売却のときには相続登記が必要です。登記の手続きは、お近くの法務局や司法書士に相談できると、法務省が案内しています。

売るのは、相続または遺贈で取得した相続人です。被相続人の存命中の売却は、この特例に当てはまりません。

• 相続開始日から数えた3年の年末と、令和9年12月31日（2027年12月31日）のどちらが先か
• 電気・水道・ガスの使用中止日が、相続開始日以降か
• 確認書の窓口・様式・書類は何か（家屋所在地の市区町村）
• 売ったあとで耐震または取壊しをする場合、翌年2月15日までに工事が終わり、売買契約の中で誰が工事をするかが決まっているか
• 取得費加算の特例との関係は、確かめたか
• 相続登記は済んでいるか

税務の判断は税務署か税理士、確認書は市区町村と、窓口が分かれます。

期限は2本あり、どちらも譲渡の期限です。申告の期限ではなく、令和9年12月31日（2027年12月31日）の延長は決まっていません。

確認書は、家屋がある市区町村に申請します。閉栓日は相続開始日以降のものが要り、書類も窓口も日数も自治体で違います。確定申告の前は混みます。売ったあとで耐震または取壊しをする売り方だと、工事と申告の間が約1か月と短くなります。

日付は、確認日の2026年10月17日時点のものです。令和9年度の税制改正の結果が出たら、期限の部分が変わります。

確認書の窓口は、家屋がある市区町村です。書類は自治体で違います。次の6つは、この記事に出てきた日付と書類の例です。

• 相続開始日（3年の年末の数え始めと、使用中止日を見る基準になる日）
• 家屋の建築年と、区分所有でないことが分かる登記事項証明書
• 売り方は3つのうちどれか（家屋のまま／取り壊して敷地／売ったあとで耐震または取壊し）
• 売買契約書のコピー等（譲渡日の確認）
• 電気・水道・ガスの使用中止日が分かる書類（閉栓日・契約廃止日。相続開始日以降のもの）
• 被相続人の住民票の除票の写しと、相続人の住民票の写し

そろったら、窓口に連絡します。新宿区は事前に連絡して持参、中央区は来庁の前に電話、大田区は電話のあとに来庁、と案内されています。

情報の確認日: 2026年10月17日（国税庁・国土交通省・財務省・法務省・各市区のページと、国土交通省・財務省のPDFを確認した日）